Назначение участка
У каждого земельного надела есть свой статус. От этого зависит, какой вид деятельности на нем можно осуществлять. Поэтому первое, что нужно сделать — определиться, для каких целей вы хотите построить дом.
Для круглогодичного проживания, выбирайте назначение ИЖС. На таких участках, разрешено возведение домов. А еще там можно прописаться.
Строить можно также в СНТ, дачных некоммерческих партнерствах и на некоторых землях личного подсобного хозяйства. Как правило, это дачи с домиками для проживания в летний период. Если же вы хотите жить в нем постоянно, учитывайте, что могут возникнуть проблемы с регистрацией такого дома, пропиской, подведением коммуникаций и другие сложности. Например, зимой дороги не чистятся, и вам придется нанимать технику за свой счет.
Анализ открытых источников
Чтобы не выезжать каждый раз и сразу исключить нежелательные варианты, изучите информацию, которая есть в свободном доступе.
Кадастровая карта. Если кадастровый номер не указан в объявлении, уточните его у владельца. Изучив карту, вы сможете выяснить точные размеры участка, кадастровую стоимость, границы и форму, а также вид разрешенного строительства. Обратите внимание на соседние участки и их статус. Если указано «промышленное производство», стоит насторожиться. Возможно, скоро там откроется цех по изготовлению мебели или автомастерская.
Генеральный план. Отображает важные объекты района, где расположен участок. Здесь отмечены действующие и запланированные объекты. Поэтому, если вам обещают «экологически чистый район вдали от дорог», проверьте. Может быть, что вблизи планируют строительство автомобильной трассы. Помимо неудобств в виде шума и загазованности, вы потеряете деньги. Цена участка из-за этого значительно снизится.
Карты ЗОУИТ. Это зоны, на которых установлен особый порядок использования. Например, земли представляющие культурную и природную ценность, санитарно-защитные и другие. Нужно выяснить, расположен ли участок там ваш участок и какие есть правила пользования. Если начать строительство без учета этих ограничений, вас могут оштрафовать, лишить участка и даже завести уголовное дело.
Расстояние до города
Это один из главных факторов, который влияет на выбор участка. Даже если вы работаете на удалёнке или вышли на пенсию, необходимо подобрать участок ближе к городу или другому крупному населенному пункту.
Почему это расстояние не должно быть большим:
— будет сложно часто ездить за продуктами и другими вещами;
— может понадобиться медицинская помощь, в том числе и экстренная;
— в чрезвычайных ситуациях службы (пожарная, мчс и тд) могут не успеть;
— вам придется тратить много времени на свой досуг (поездки в театр или кино, посещение музеев станут намного продолжительней);
— уменьшится общение с близкими и родными. Маломобильным родственникам будет сложно добраться к вам в гости, особенно если нет автомобиля.
Да, чем дальше участок удален от города, тем он дешевле. И разница в цене может быть больше в несколько раз, когда он расположен в черте мегаполиса. Но все же дом в глуши больше подойдет для выходных или поездки на рыбалку. Земля для постоянного проживания должна находиться на небольшом расстоянии от крупного города, быть в его пригороде или хотя бы располагаться в районе с оптимальной экологической обстановкой.
Приведем оптимальные показатели, которые покажут, что вы выбрали правильный земельный участок для строительства дома:
— 60-90 минут — время до работы, учебы или деловой встречи;
— не больше 30 минут — дорога до детского сада или школы на личном или общественном транспорте.
Состояние дорог
Оценить, в каком состоянии находятся подъездные пути, можно, только выехав на саму местность. Будьте внимательны. Даже если это идеальный участок, но дорога к нему плохая, задумайтесь о покупке. Представьте, как вы будете ездить по ней каждый день, рискуя застрять или повредить подвеску автомобиля. К тому же в дождь или снег такая дорога может стать просто непроходимой.
Учитывайте и период строительства. Если техника не сможет близко подъехать и разгрузить стройматериалы, придется искать другие способы, что приведет к дополнительным тратам.
Иногда во время осмотра участка владелец может сообщить, что это все временно и новую дорогу должны вот-вот построить. Здесь могут разные варианты. Например, могли пообещать местные власти или администрация поселка. Это может растянуться на долгие годы, а во втором случае стать причиной сбора денежных средств. Или же дорогу планируют проложить сами жильцы. В этом случае часто возникают проблемы со сбором денег. Не все собственники бывают согласны с суммой, объемами или вообще необходимостью дороги.
Из этого можно сделать вывод, что если дороги все еще нет, то маловероятно, что она появится в ближайшем будущем.
Какие могут быть подъездные пути
Когда дорога есть, нужно проанализировать все нюансы. Они во многом зависят от типа покрытия.
Асфальт. Самый оптимальный вариант. Но если он изношен и покрыт ямами, такая дорога принесет множество проблем — от колеи до огромных глубоких луж.
Грунт. Попасть на участок можно будет только в сухие дни. После дождя ее размоет. А если по ней еще проедет и грузовик, то вероятность проехать станет еще меньше. Исключением являются песчаные почвы. Они хорошо пропускают воду, поэтому она не застаивается.
Бетонные плиты. Образуют ровное, прочное полотно, без луж. Но стыки вынудят существенно снизить скорость, чтобы уменьшить перестуки колес и сохранить подвеску автомобиля.
Щебенка и асфальтная крошка. Это самый распространенный вариант. Недавно проложенная дорога обычно ровная и аккуратная. Но если дорожная служба нарушила технологии, то очень скоро это проявится. По правилам сначала необходимо уложить песчаную подушку. Когда слой песка слишком тонкий, то дорога будет ниже обочины, и во время дождя туда будет стекаться вода. Если же она будет намного выше обочины, то со временем она расползется.
Обратите внимание на дорожные подъемы. В таких случаях щебень и асфальтная крошка бесполезны. Автомобили разгоняются при подъеме и тормозят на спуске. Это повреждает покрытие. Щебень свозится, появляются колеи и рытвины.
Важно уточнить, кто отвечает за дорогу. Если муниципальные власти — вам повезло. Если же за ней следят сами жильцы, будьте готовы к дополнительным тратам. Такая дорога нуждается в постоянном обслуживании. Например, каждые четыре сезона нужно подвозить щебень или крошку.
Дополнительные нюансы
Проверьте, проходит ли ваш путь через водные преграды. Если вам встречаются невысокие дамбы и мосты, оцените ситуацию. На холмистой местности во время половодья мелкие речушки могут разлиться и затопить эти препятствия. Вам придется делать крюк, чтобы добраться до своего участка или же вообще приостановить поездки.
Если вам нужно преодолевать понтонную переправу, учитывайте, что весной и осенью они часто ломаются. А еще их разводят и сводят обратно, чтобы могла проплыть баржа. Это занимает около тридцати минут, поэтому на берегу может возникнуть очередь из автомобилей. То же самое касается и жд переездов. Их перекрытие значительно увеличивает время на дорогу.
Рельеф, грунт, уклон, форма и размеры участка
Это важные характеристики, которые влияют на технологии строительства и их стоимость. При их анализе необходима не только внимательность, но и помощь специалистов.
Особенности рельефа
Участки для застройки можно подразделить на равнины, холмы и низины.
Равнины. На равнинах удобно строить, легко подвозить строительные материалы. Можно разводить сады разного размера и обустраивать территорию в зависимости от ваших предпочтений. Из недостатков можно отметить частые ветры, чрезмерное солнце, а иногда на участке может застаиваться вода. Поэтому необходимо обустроить дренаж.
Холмы. Можно строить как на ровной поверхности, так и на склоне. В любом случае требуется основательный фундамент. Это поможет защитить основание от воздействия природных факторов: ветра, осадков, землетрясений. Такой участок хорошо продувается и не задерживает влагу во время дождей. Вы сможете любоваться окрестностями и дышать свежим воздухом.
Низины. На низменных участках меньше ветра, а на влажных почвах лучше выращивать огородные культуры. Но здесь формируется собственный микроклимат и даже летом возможны заморозки, могут быть туманы, смоги и застаивание воздуха. При обустройстве необходимо продумать систему дренажа.
Оценка грунта
От характеристик грунта зависит тип фундамента и итоговая стоимость строительства. Так, например, дом на проблемном грунте может обойтись на 30% дороже. Чтобы результат вас порадовал, а цена не стала сюрпризом, учитывайте все факторы в совокупности.
Залегание грунтовых вод. Они могут быть глубинными и поверхностными. В первом случае это никак не повлияет на технологию строительства. Если же глубина залегания составляет менее двух метров, необходимо создать дренажную систему, а сам дом строить на специальном основании. Паводки и подтопления могут довольно быстро привести к разрушениям, поэтому к этому обстоятельству нужно отнестись серьезно.
Тип почв. Самые подходящие для строительства — сухие песчаные почвы. Суглинистые и глинистые почвы удерживают влагу, поэтому приводят к удорожанию. На торфяных необходимо устанавливать дренаж, а иногда они могут быть совсем не пригодны для строительства.
Есть простые способы, как определить тип почв самостоятельно:
-
Посмотрите на растительность. На песчаных почвах растут сосны, березы, клены. На заболоченных почвах вы увидите ольху, вербу, камыш.
-
Возьмите немного земли, добавьте пару капель воды и скатайте шарик. Из песка он сразу же рассыпется, из супесчаных станет рыхлым, а из суглинков и глины получится комок.
-
Попробуйте воткнуть арматуру или лом. Сделайте это по всему участку. Если он уходит легко в землю, то, скорее всего, на вашем участке торф или текучий суглинок.
-
Обратите внимание на соседние постройки, состояние их фундамента, наличие покосившихся заборов. Трещины и отсутствие кусков штукатурки может говорить о повышенной влажности.
Несущая способность грунта. Это способность грунта выдерживать нагрузки. Она зависит от типа почв, их уплотненности и насыщенности влагой. Чем выше этот показатель, тем дешевле будет фундамент. Например, показатель от 10 т/м2 на глубине одного метра позволяет заливать мелко-заглубленный ленточный фундамент, который является менее затратным.
Уклон участка
Выбирайте максимально ровный участок. Это поможет упростить строительство и сэкономить деньги. Так, например, уклон до 3% позволит использовать типовой проект дома. Чем больше уклон, тем больше стоимость дополнительных работ по укреплению и возведению фундамента. Такие преобразования будут касаться не только дома, но и всех построек. Поэтому иногда ценник может возрасти на 50%.
Размеры и форма
Оптимальное соотношение дома и участка — 1:10. Так вы сможете грамотно расположить все хозяйственные постройки, заняться ландшафтным дизайном и оставить зону для отдыха.
Самые удобные — квадратные и прямоугольные наделы. Вам будет проще и выгоднее подобрать проект и оптимально разместить объекты. Нестандартные решения всегда требуют больших вложений. Это же касается и других строительных работ. Например, прямой забор обойдется вам намного дешевле, чем вариант нестандартной формы.
Инженерные коммуникации
Если участок оснащен всеми коммуникациями, он стоит намного дороже. Иногда, чтобы сэкономить, люди покупают землю без воды, газа или вообще без всяких благ. Не всегда идея провести коммуникации самому может быть удачной. Вы потратите больше денег, времени и сил или же вообще не сможете это сделать.
Электричество
Такое сложно представить, но продаются и участки без электричества. Если вы все же решились на такую покупку, стоит заранее оценить будущие расходы. Посмотрите, где расположен самый близкий электрический столб. Посчитайте, сколько нужно установить столбов до вашего участка. Учитывайте, что расстояние между ними должно быть 25-45 м. Не забудьте включить в стоимость монтаж и подключение.
Может возникнуть ситуация, что цена участка, где электричество уже было, окажется равной или даже выгодней. Поэтому лучше купить участок подороже и сохранить время и нервы, чем потратить столько же денег, но остаться без сил.
Газ
Участки с газом продаются дороже, и они пользуются спросом. Отапливать газом намного выгодней, поэтому первоначальная дороговизна довольно быстро компенсируется.
Если вы увидели газовую трубу у себя во дворе, ещё пока рано радоваться. Нужно уточнить у местной инстанции, возможно ли подключение. Вам будет необходимо выполнить все технические требования, а также ознакомиться с правилами пользования.
Водоснабжение
Здесь может быть два варианта: центральное водоснабжение и скважина. В первом случае необходимо уточнить, бывают ли отключения и перебои, хороший ли напор. Если же у ваших соседей скважины, поинтересуйтесь, какая у нее глубина, где залегают грунтовые воды, а также спросите о качестве воды.
Мобильная связь и Интернет
Удостоверьтесь, что ваш мобильный оператор хорошо работает. Если нет, стоит подобрать другого. Оставаться без связи довольно опасно, например, во время экстренных ситуаций. Кроме этого, нужна и связь с внешним миром и близкими людьми.
Интернет покрывает не все территории нашей страны, поэтому с этим могут возникнуть проблемы. В средних по размеру селах можно подключить его без проблем. Да, цена будет значительно выше, чем в городе, но сделают это довольно быстро. Во многих маленьких селах и СНТ интернета нет вообще. Его можно провести, но только если все соседи будут согласны и готовы сдать на это средства. В случае, когда проводного интернета нет и он не планируется, остается пользоваться только мобильным.
Инфраструктура
Осмотрите поселок самостоятельно. Проверьте наличие магазина, школы или детского садика. Убедитесь, что на территории есть хотя бы больничный пункт. Посмотрите на обстановку в населенном пункте. Вам и вашим детям должно быть комфортно и безопасно.
Вам все равно придется периодически выезжать в город за покупками или консультацией специалистов. Но если вдруг закончилась соль или нужна срочная медицинская помощь, вы сможете получить это на территории поселка.
Экология
Одна из главных причин, почему люди выбирают загородную жизнь — желание наслаждаться природой и экологией. Поэтому, если вы вдруг нашли идеальный участок по сниженной цене, но сразу не обнаружили причин, стоит проверить экологическую обстановку в районе.
Качество воздуха
Если вы хотите наслаждаться чистым воздухом, проверьте наличие животноводческих ферм. Их не должно быть в пределах нескольких километров. Если вы обнаружите заброшенную свиноферму или коровник, не стоит обольщаться. Есть риск, что такого предприятие попадет под госпрограмму восстановления и очень скоро начнет распространять сильные запахи.
Такая же ситуация может возникнуть и с промышленными объектами. Новый владелец запустит производство в любой момент, а вы будете страдать от шума и вони.
Соберите информацию обо всех заброшенных объектах в округе. Поговорите с местными жителями, подробно изучите генеральный план местности и соцсети. Обратите внимание на мусоросжигательные и химические заводы, полигоны и другие вредные производства. Вы не только будете дышать вредными выбросами, но и потеряете деньги. Такой участок можно продать лишь с большой скидкой.
Шумовое загрязнение
Если шум от шоссе, предприятий и железной дороги вполне ожидаемый, то могут возникнуть и другие источники звуков, которые будут раздражать вас не меньше. На какие объекты стоит обратить внимание заранее:
— Базы отдыха и санатории;
— Пляжи с прокатом гидроциклов, волейболом и другими шумными развлечениями;
— Центральные площади, магазины и дома культуры;
— Спортивные площадки, футбольные поля, хоккейные коробки;
— Высокие склоны, с которых зимой катаются на лыжах или санках.
Иногда источники шума сложно определить заранее. Для этого необходимо поговорить с местными жителями. Вполне может быть, что поляна рядом с вашим участком часто используют для шашлыков и шумного отдыха на природе.
Заключение
Покупка участка требует основательного подхода. От этого зависит ваша безопасность, комфорт и спокойствие. Мы выделили основные пункты, на которые необходимо обратить внимание:
— Уделите время изучению открытых источников. Говорите с жителями поселка, посмотрите социальные сети.
— Изучите инфраструктуру и инженерные коммуникации.
— Учитывайте все геологические особенности и их влияние на стоимость.
— Оцените экологическую обстановку и соседство с промышленными объектами.
Такой подход поможет вам найти оптимальный вариант. Вы сохраните время и деньги и сможете наслаждаться загородной жизнью в полной мере.
