Что такое СНТ
СНТ расшифровывается как садовое некоммерческое товарищество. Оно представляет собой группу участков, на которых их собственники разводят сады и огороды. Главной особенностью таких земель является назначение — сельскохозяйственная направленность. То есть на участке должен быть обязательно огород или сад. А вот дом можно не возводить. Можно просто соорудить небольшое помещение для хранения садового инвентаря.
СНТ часто путают с ДНП. ДНП — это дачное некоммерческое партнерство. В этом случае, наоборот, должен быть расположен дом, а сад или огород можно не разводить.
Требования к постройкам
Чтобы приступить к постройке дома на участке СНТ, нет необходимости получать разрешение на строительство. Достаточно сообщения в администрацию. Такое правило действует для всех видов построек, а также бань. Все строения должны отвечать определенным требованиям:
- постройки не должны быть возведены в коммерческих целях;
- они предназначены для проживания одной семьи, и их невозможно разделить на несколько квартир;
- дом не выше трех этажей, а высота не превышает 20 м.
Есть еще ряд правил, которые нужно соблюдать при застройке:
- площадь застройки не больше 30% от общей территории участка;
- необходимо соблюдать расстояние между забором и постройками. Так, например, жилые дома можно строить, отступив не менее 3 м от забора, а мелкие постройки — не менее 1 м. Все строения можно располагать на расстоянии не менее 5 м от дороги;
- есть требования и к забору. Его высота должна быть в пределах 150 см. Это необходимо для того, чтобы забор не отбрасывал тень на участки соседей и не препятствовать назначению земель — разведению сада или огорода.
Закон об СНТ
Недавно был принят закон «О ведении гражданами садоводства и огородничества для собственных нужд», который регулируют товарищества. Он отменяет предыдущий закон и меняет многие моменты. Например, такое понятие, как «дача» больше не используется. Вместо него введены СНТ и ДНП.
Помимо содержания общих земель, членские взносы идут и на оплату налогов. СНТ оплачивает налоги за земли общего пользования, дороги, водоснабжения, а также фонд оплаты труда. За частные постройки, в том числе и хозяйственного назначения, владелец участка оплачивает налоги сам.
Покупка и продажа в СНТ
Для покупки или продажи участка необходимо подготовить ряд документов:
- свидетельство, которое подтверждает право собственности. Если его нет, для оформления необходимо обратиться в Росреестр. Для этого нужно предоставить технический план дома и выписки на землю;
- документацию на земельный участок — кадастровый паспорт и план;
- документ о межевании. Его оформляет БТИ;
- договор о купле-продаже, дарении или свидетельство, подтверждающее наследство. То есть документ, который обоснует основание получения или приобретения недвижимости;
- выписка из ЕГРН;
- справка о том, что у собственника участка нет долгов перед садовым товариществом.
Преимущества
У земель СНТ есть как положительные, так и отрицательные моменты. Рассмотрим плюсы.
Низкая стоимость. Если сравнивать с землями, предназначенными для жилищного строительства, цена на такие участки значительно ниже. Но немного превосходит стоимость земель ДНП.
Пониженная налоговая ставка. Для СНТ она составляет 0,3%, когда для ИЖС — 1.5%.
Можно не строить жилой дом. Главное условие — наличие сада или огорода. На участке можно построить небольшой сарайчик или установить контейнер для хранения садового инвентаря.
Строить можно на любой площади. Для строительства нет ограничений по площади. Можно возводить постройки на участке любого размера.
Не нужно разрешение на строительство. Чтобы начать стройку, проект не нужно согласовывать с администрацией.
Плодородные земли. Как правило, СНТ расположены на подходящих для сельскохозяйственной деятельности землях. Поэтому, если вы планируете заниматься выращиванием культур, такая земля вам отлично подойдет.
Недостатки
Конечно, покупая участок в садовом товариществе необходимо учитывать и минусы.
Сложности с пропиской. Чтобы оформить прописку в доме на участке СНТ, необходимо пройти множество процедур.
Небольшая площадь. Обычно это участки площадью менее 15 соток.
Взносы на общее благоустройство. Придется постоянно скидываться на обустройство общих земель СНТ. Например, на ремонт ворот или засыпку щебнем дороги.
Затраты на прокладку коммуникаций. Если вы захотите подключить электричество или проложить водопровод, вы будете оплачивать все самостоятельно. Более того, сначала нужно получить разрешение у членов правления на такие работы.
Неудобное расположение. Чаще всего садовые товарищества находятся загородом или в отдаленных районах, вдали от больших магазинов, больниц, школ.
Частые отключения воды и электричества. Они могут быть как сезонными, так и внезапными. Довольно распространена проблема с низким напором воды, особенно в часы полива. А также с нагрузкой на электросети. Она может не выдержать большого количества мощных электроприборов.
Сложности с банком. Банки часто отказываются брать такие участки под залог и не выдают ипотечный кредит, необходимый для сделки купли-продажи.
Постоянные согласования с соседями. Вам придется обсуждать с соседями все ваши работы на участке, которые могут каким-то образом повлиять на них. Например, высадку деревьев или установку забора, который будет отбрасывать тень на их участок. А чтобы установить глухой забор, понадобится разрешение не только соседей, но и всех членов товарищества.
Узкие дороги низкого качества. Так как на дороги не все хотят сдавать деньги, как правило, они находятся в плохом состоянии, особенно после дождя. Часто дороги довольно узкие, и два автомобиля там не смогут разъехаться. Зимой по ним вряд ли получится проехать, придется нанимать технику для чистки снега. Опять же за свой счет.
Ограничения и послабления на землях СНТ
Далеко не вся деятельность разрешена на участках садового товарищества. Но в то же время есть и ряд послаблений.
Разрешено:
- постройка любого дома, в том числе и для постоянного проживания;
- возведение различных хозяйственных построек;
- разведение огорода или сада для личного пользования;
- смена статуса участка.
Запрещено:
- разведение домашних животных и птиц;
- использование земли для коммерческих целей;
- проводка различных коммуникаций без обсуждения с остальными членами СНТ;
- нарушение установленных правил садового товарищества.
Можно ли прописаться
Раньше прописаться в СНТ было невозможным, так как такие дома относили к категориям дачных строений. Но был принят закон, который разрешает строительство жилого дома на территории садового товарищества и регистрацию в нем. Чтобы прописаться, необходимо выполнить ряд условий:
- участок находится в собственности;
- дому присвоена категория «жилое строение»;
- у дома есть адрес.
Даже если участок находится вне населенного пункта, прописаться в нем можно. Необходимо пригласить комиссию, которая осмотрит дом и вынесет решение о признании его пригодным для постоянного проживания. Также понадобится получение документа, который подтверждает это в суде.
Что лучше: СНТ или деревенский участок
Учитывая все ограничения, может показаться, что гораздо проще и выгодней будет приобрести землю в деревне. Но не стоит торопиться, так как и здесь есть свои нюансы.
Если вы покупаете участок, на котором уже построен дом, то в садовом товариществе во многих случаях он будет лучше. Как правило, здесь строят более качественные и комфортные дома, в то время как в деревне продают старые постройки.
Еще один важный критерий — стоимость проживания. Жизнь в деревенской местности обойдется бюджетнее. Вам придется оплачивать только коммунальные счета. Вывозом мусора, уборкой, поддержанием благосостояния будет заниматься администрация. Но вы не сможете регулировать и контролировать эти процессы.
В СНТ подобные вопросы решаются на собраниях, во время которых можно обсудить и выбрать подрядчиков для выполнения тех или иных работ. В этом случае вы не только участвуете в принятии решений, но и платите регулярные членкие взносы. И чем выше требования собственников, тем значительней они будут.
Перевод из СНТ в ИЖС
У ИЖС есть ряд преимуществ. На такой земле проще прописаться, она стоит дороже, ее можно использовать в качестве залога при обращении в банк. А самое главное — больше не нужно платить членские взносы. За благоустройство отвечает местная администрация. Вот почему все чаще собственники хотят присвоить своему участку эту категорию.
Поменять статус можно, если у участка указано основное или дополнительное назначение «ИЖС». Есть еще одно условие: участок должен располагаться в пределах населенного пункта и не превышать установленную площадь. Размер каждый регион устанавливает самостоятельно.
Этой процедурой может заниматься только собственник земельного участка. Для этого в Росреестр необходимо предоставить следующие документы:
- ходатайство о назначении земле другого статуса;
- копия паспорта собственника;
- выписка из ЕГРН;
- при необходимости заключение экологической экспертизы;
- согласие собственника на процедуру перевода.
В случае, когда ИЖС является дополнительным назначением, необходимо пройти специальную комиссию и получить разрешение в администрации.
Земля СНТ
Кроме индивидуальных участков, в садовом товариществе есть еще и земли общего пользования. И если с первыми ситуация более менее прозрачна — это частная собственность, то со вторыми может возникать множество конфликтных ситуаций.
К территории СНТ относятся дороги, земли под линиями электропередач, коммуникации. Их границы должны быть четко установлены и указаны в реестре. Выделить участки из земель общего пользования просто так нельзя. Эта процедура прописана законом. Чтобы это сделать, необходимо внести корректировки в проект общей территории и межевания земель.
Эти действия должны помочь остановить случаи произвольного захвата земель. Для выделения участка для личного пользования требуется провести собрание с членами правления садового товарищества, ревизионной комиссии, а также представителями местного органа управления. Участок выделяется только после их согласия.
Управление
Управление садовым товариществом происходит собственниками, получившими членство. По закону членов СНТ должно быть не менее семи. Для этого есть условие: земля должна быть в собственности или арендована пожизненно. Без этих требований вступить невозможно.
Рассмотрение вопросов происходит на собраниях членов садового товарищества. Например, вопросы касаемые состояния дорог, водоснабжения и многие другие. Каждый участник собрания может высказаться по любому вопросу. Решения принимаются с помощью голосования.
Текущими делами и ежедневным управлением занимается председатель и правление. Их выбирают на собрании и действуют они в рамках устава СНТ.
Председатель может занимать свой пост не более пяти лет, но он всегда может быть переизбран досрочно. Председатель обладает правом подписи финансовых документов, обязан представлять садовое общество в суде, заниматься расчетными счетами, осуществлять наем сотрудников.
В садовом товариществе должна быть ревизионная комиссия. Обычно в ней состоит не менее трех участников. Вступить в комиссию может любой желающий, за исключением членов правления и их родственников. Этот орган проверяет финансовую и хозяйственную деятельность не менее раза в год и следит за текущим выполнением общих вопросов. Подчиняется собранию членов садового товарищества.
Как вступить в товарищество
Вступить в СНТ можно при выполнении двух условий. Первое касается владельца участка. Он должен быть совершеннолетним. Второе — самой земли. Она должна быть расположена в пределах самого товарищества.
Процесс вступления
- Необходимо приобрести землю, которая входит в пределы СНТ.
- Подать документы для вступления в товарищество. Это копия паспорта, бумаги на землю и само заявление.
- Дождаться решения о принятии вас в члены. Оно принимается на собрании.
- Оплата членского и вступительного взносов. Их размер можно узнать в уставе садоводства.
- Получение членской книжки, которая подтверждает ваше участие.
Членство может быть прекращено автоматически при продаже участка. Или же по собственному желанию. Для этого необходимо написать заявление. В этом случае взносы не отменяются.
Если постоянно нарушать правила СНТ, вас могут исключить из объединения принудительно.
Главное об СНТ
Выделим основные моменты.
- Участок СНТ используется для садоводческой и огороднической деятельности. Разведение животных и птиц, а также ведение бизнеса строго запрещено.
- Строить дом на таком участке не обязательно. Можно обойтись небольшим помещением для хранения садового инвентаря.
- Для возведения дома нет необходимости согласовывать проект с администрацией.
- Все вопросы решаются на общих собраниях путем голосования. Председатель юридически представляет СНТ во всех вопросах. Также есть члены правления и ревизионная комиссия, которая контролирует решение текущих вопросов.
- Стать членом садоводства может любой владелец участка старше 18 лет. Для этого нужно написать заявление и предоставить документы.
- В СНТ можно оформить прописку после признания дома жилым строением и присвоения адреса.
- Участку можно изменить статус на ИЖС, если он указан как основное или дополнительное назначение.
